土地一级开发的收益模式（盈科广州律师所吴律师专业征拆迁团队15999979018编著）

一、概略陈述。

1、开发企业与政府约定收益分成。

2、政府负责规划手续、一级开发立项、征地拆迁手续、项目验收，企业则赶紧凑钱、工程组织、土地招商。二者之间游戏规则，有赖于法规、规章及规范性文件，也就是说，大家都是讲道理的嘛

二、土地一级开发的五种模式。

（一）BT模式（想象下流鼻涕的样子），另外名字固定比例收益模式（工程总包模式）

1、首先搞定土地，土地储备中心委托开发企业征地、农转、拆迁、补偿安置、市政道路等基础设施，土地储备中心按照你开发企业总建设成本一定百分比分配利润给你老人家。不明真相看客纳闷了，折算啥事啊，不是政府的开发企业也可以干政府的活儿啊？对企业的风险：成本上升呢？

2、PPP模式

政府授权民营企业代替政府建设、运营、管理基础设施、而土地一级开发正是这些比较基础的工作，如同唐僧西天取经，八戒在前用嘴巴拱开一条大路。开发企业只要块西瓜慰劳，一般都愿意干。但是，法律法理方面有待商榷，难点在于土地一级开发的主要收入来源是土地转让收入，这不是乱盖的，私营企业可以随便出让土地、分享收益吗？

3、保本收益+出卖土地后净收益分配模式

前期费用当然是你开发企业筹集，提供技术支持、土地补偿、拆迁、安置补偿、把土地整平搞通、道路水电等市政配套全部搞定，适合我们土地储备中心日后土地用途，比如我们土地储备中心日后定位用途是：住宅、商业、办公，至于后续房地产二级开发怎么办？非尔等所能操心的。

土地一级开发企业比较操心的是，请问储备中心，我们之间如何分配土地转让净收益呢？

那可是一块诱人的肉夹馍！

4、土地一级开发+房地产二级开发绑定模式

这里面也叫“土地一级开发补偿模式”，补偿什么呢？我土地储备中心当然补偿你一块喽，你开发企业也肯定喜欢地。但是形式上你还要履行公开拿地模式，即招拍挂。一级二级结合，大型开发商才可以玩得起。