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三宗二手房买卖纠纷案例解析
发布日期:[2016-4-19 14:59:04]    共阅[656]次

 案例一

  梁女士即将结婚,为筑爱巢两人买了套二手房。由于买的是二手经济适用房,卖方办理过户的手续较繁琐,因此他们先交了首付后,拿了房子钥匙为装修做准备。没想到,有一天他们请人来做设计时,开发商突然出现,原来他们是来维修楼下住户天花板的。

  梁女士赶紧掀去各个房间原有的地毡,目瞪口呆,原来地板上布满了裂缝,最长的裂缝接近三米,宽度达到两厘米,而且裂缝是贯通整个楼板的。且据维修人员说,该房之前已经维修过一次了。

  梁女士赶紧找来中介机构和卖方要退房,中介机构推说不知情,卖方则说从未维修过,质量已经得到买方认可。于是,定金不退,中介费不退。梁女士的洞房还未构筑,就有一场官司摆在眼前。

  案例二

  曾经有一对老夫妇,看中老市区里一套二房一厅的老房子,中介人员带着去看房时,有一房间因为还出租给他人,无法进入。老人对看到的客厅和房间还满意,中介人员也称,那出租的房间也大致相同。于是老人签了买卖协议,交了中介费和定金。但是在第二天看到那出租的房间,房间墙体的裂缝触目惊心。虽然最后退了 定金,但中介费只退了一半,平白无故地损失了千余元。

  案例三

  李小姐通过中介打算购买位于屿后南里一套房子,并签订了房屋买卖协议。但后来由于经济较为困难,现金没到位,与房东商议终止合同,房东愿意退还全额定金,但向中介机构索要中介费却遭到拒绝。理由是合同中规定由于委托人的原因导致买卖不能成交的,中介费不予退还。

  仔细检查房屋质量

  其实,除了查看本房屋外,还应向左邻右舍或物业公司询问房屋是否大修过,查看房屋的内部结构时,特别看天花板有无漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等。对于简单的新装修二手房,更要区分是否掩盖了房屋墙壁上裂缝、天花板渗水痕迹等一些瑕疵。

  详细登记房屋状况

  在规范的操作中,卖方应对房屋的详细信息进行登记,如实反映房屋状况。而在房屋买卖合同中有明确约定:卖方应在交房之前若干日通知买方对房屋进行检验,双方应书面确认检验结果。对于在检验过程中发现的房屋质量问题,买方可与卖方协商后决定由甲方立即修缮或在价款中扣除相应的修缮费用。而该检验记录还可作为交付房屋现状的原始证据。

  明确保修期及责任

  另外,双方还应约定办理交房手续后若干年内为甲方保修期,约定保修期内由卖方应负责保修的项目。同时,由房屋开发商或建筑施工单位对房屋所承担的保修责任,即卖方对该房屋所享有的保修权利,应自房屋办理过户登记手续后转移给买方。其中包括房屋使用说明书和质量保证书。

  那么一旦在购买二手房后,发现严重质量问题时怎么办?如果可以证明房东出售房屋时故意隐瞒房屋质量问题,可以要求其承担赔偿责任,如解除合同, 可要求其返还定金。如果是中介公司在提供中介服务时未如实告知房屋质量问题的,可要求中介公司退还或者减少相应的中介费并承担相应法律后果。因为对于中介机构,除通常的权籍调查外,对房屋使用状况、质量也负有一定的审查责任,包括调查房屋使用年限,有否隐瞒缺陷,有无租赁、违章搭建等问题也是其服务中应尽 的义务。不过目前对于中介机构是否对二手房房屋质量负有连带责任,国家尚无严格的明确规定。  中介费不等于代办费

  福建省物价局、省建设厅、省国土资源厅联合下发的《福建省房地产中介服务收费管理办法》中有明确规定,房屋(二手房)买卖代理费标准为:买卖双方收费合计不超过合同成交价的2.5%。独家代理的,买卖双方收费合计不超过合同成交价的3%。对于权证代办费的规定是:仅办房屋产权证的买卖双方收费合计不超过 200元,仅办土地使用证的买卖双方收费合计不超过200元,两证合一代办费买卖双方收费合计不超过200元,两证分开代办费买卖双方收费合计不超过400元。贷款(按揭)手续代办费按不超过500元向买方收取。

  由此可见,如果中介机构在物价管理部门取得了相应的收费许可证,并在营业场所中进行明示,按2.5%收取中介费是合法的。而中介费是指佣金, 专指房地产经纪人为委托人寻找指示可以与其订立合同的相对人,介绍双方当事人订立合同这一服务的劳动所得,并不含各项代办费。很多客户会认为中介机构已经收取了中介费,还另外收取代办费不合理,虽然有部分中介机构会在收取中介费后免收或减收代办费用,但事实中介费与代办费是两个不同的概念。

  房产过户合同才算履行

  那么如果买卖双方签订了中介机构提供的房屋买卖协议,但由于种种原因最后没有在房管部门签订买卖合同,没有完成过户手续,这种情况下中介费该不该退?在中介机构的《房屋买卖协议》中大多明确规定,无论哪方违约,违约方均应承担中介方支付全部中介费。

  而根据我国《合同法》第四百二十四条规定,居间合同是居间人(即中介机构)向委托人(二手房买卖双方)报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。同时,《合同法》第四百二十七条规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

  纠纷的焦点集中在于如何认定合同成立。是房屋买卖协议的签订?还是房产的顺利过户?只有在房产过户后,买卖双方的合同才算是确实履行,双方才通过合同得到了各自所需的利益。由于合同给双方带来利益,佣金的收取才名正言顺。《合同法》也明确规定居间未成功,不得要求支付佣金。即居间人未促成 买卖的,不得要求支付报酬。

  从以上的分析可以看出,中介机构只有在买卖成交后方可按照合同,要求支付中介费。不过,如果最后未能成交,却还是应支付给中介机构从事中介活动支出的必要费用。

  执照、资质、收费许可证

  一个都不能少

  近两个月,厦门市二手房交易价格持续下降,市场交易量在经过年初的一次爆发后又回归平稳。殊不知,单今年上半年街面上又涌现出多少家的房地产中介机构呢。据统计,在厦门市国土资源与房产管理局备案的中介机构已突破200家,而今年上半年就增加了40家。僧多粥少,竞争加剧的局面即将出现。而这时相关主 管部门管理力度的加强,将进一步加速不同层次中介机构的分化,优胜劣汰,强者愈强是市场竞争的必然趋势。

  在前一阶段由厦门市工商局与国土房产局的联合执法中,以工商投诉和随机抽查来选择检查对象,共检查了数十家房地产中介机构。其中两家关门逃避检查,另两家无营业执照。 在其余店面中,个体户且独立营业的约占六分之一,个体户加盟其他公司的约占十分之一,可见以往以个体为主体的房地产中介行业已经发生了很大变化。个体户从事房地产经纪,多在老市区,店小人少。属于有限公司性质的店面超过三分之二,而其中又约有近一半是属于有限公司旗下的分店、加盟店。在对有限公司性质机构 的检查中,无市房地产经纪资质的机构超过一半,而已经初步具备到国土房产局主管部门备案条件的而未进行备案的达到了七家。新开业的房地产经纪机构多为有限公司,并处于新市区中。同时各公司在业务扩展中开办了不少分店、加盟店,但加盟条件不一、分店性质不一,处于比较混乱的局面。

  检查中发现营业中的中介机构基本具备工商营业执照,但许多机构名称的使用上存在问题:如与工商核发的执照名称不符,招牌、名片、公示上的名称不统一。而上一定规模,执业较规范的经纪机构则多数取得了市房地产经纪资质。

  检查中还发现,在第一线从业并在名片中署经纪人字样的众多人员,多数没有取得市房地产经纪资格证,更不用说是全国房地产经纪资格证。这反映出房地 产经纪人的培训落后于市场的需要,目前市场中所谓房地产经纪人,很多没有经过系统的教育和培训,他们的执业不规范。从业人员的良莠不齐造成房地产中介行业口碑不佳的重要原因。

  由于目前工商在核发工商营业执照时,对于机构从业资质和个人从业资格并不进行审查。因此购房者在选择中介机构时,不仅应看机构是否有营业执照,还要看该机构是否有房地产经纪资质,是否有物价收费许可证。只有证照齐全的机构,他们的注册资金、拥有从业资格的房地产经纪人员数量才达到房产部门的规定标准。 在房地产中介行业发展迅猛,行业管理和行业自律还不够到位的时候,无论买房人还是卖房人,还都需要一双慧眼,保持警惕。

 

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吴晓琳律师,广州资深律师,擅长股权、并购、刑事律师业务。从业十来年,专职办理各类民商、经济、刑事案件,业内口碑良好,积累了丰富的实务经验和广泛的人脉。
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