社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅,它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划、统筹,提供给特定的人群使用,并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定,起社会保障作用的住房。
2.1经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力,购房人拥有有限产权。
2.2廉租房
廉租房是政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。
2.3公共租赁房
指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售,可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。
2.4定向安置房
安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征地拆迁房屋的农户。
2.5两限商品房
即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价,解决城市居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应,经城市人民政府批准,在限制套型比例、限定销售价格的基础上,以竞地价、竞房价的方式,招标确定住宅项目开发建设单位,由中标单位按照约定标准建设,按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的”保障性住房“。
2.6安居商品房
指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
保障性住房是指:按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)文件要求,自2007年以来建设的出租型保障性住房(包括公共租赁住房、廉租住房)和出售型保障性住房(包括经济适用住房、限价商品住房)。
目前,在国家级层面我国尚未出台由全国人大及其常委会制定、颁布的关于保障性住房的专门法律,国务院制定的行政法规有:《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号);以及住房和城乡建设部等国务院部门规章。
首先,廉租住房、公共租赁住房,承租人不享有房屋所有权,自然也就没有二手买卖的权利。其次,对于经济适用住房、限价商品房,根据北京市的相关规定,是允许有条件上市交易,进行二手买卖的。
注意:以下是北京市情况,注意结合广州市实际情况办理!
北京市对经济适用住房作出了“严格交易”的规定,主要内容包括:
(一)购买经济适用住房不满5年的,不得上市交易;对于因各种原因确需转让经济适用住房的,可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
(二)购买经济适用住房满5年的,出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款,并由政府优先回购;购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。
要想购买经济适用住房的网友,应当先审查拟购房屋是否满足上述(二)的条件,否则,极易导致买卖合同的无效。对于未满五年的经济适用住房,买卖双方,尤其是购买人,最好请律师把关买卖过程,在买卖合同中设定特别条款,如“在出售房屋符合政府规定的过户条件时,双方办理过户手续;在未符合过户条件时,买受人支付了全部房款后,可以先行占有、使用房屋。”等条款。这样,才能更好地保护交易双方尤其是购买方的合法权益了。
主持人
北京市是全国最早或较早推出限价商品住房的城市,目的是为了解决所谓的“夹心层”群体的住房问题。“限价商品住房”由于还限制户型面积,所以也被称为“两限房”。对限价房的买卖规定,与经济适用房类似,也有所不同,简述如下:
(一)购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的,可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。----这点与经济适用住房的规定基本一致。
(二)购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的,应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定,经市政府批准后实施,并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例(35%)。
同样,要想购限价房的网友,也应当如购买经济适用房一样的审慎。