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建设工程房地产法律
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举例分析给予法律援助
发布日期:[2016-6-14 15:52:56]    共阅[693]次

  提问:

  房地产A公司建设B项目,成立AB公司,C购买了AB公司精装修房一套,交房一年后,AB公司清算注销,两年后,房屋吊顶突然掉落,砸伤C,如何维权?该告谁?如何建设某个项目就成立一个项目公司,项目完成后就把项目公司注销掉,是否可以逃避相关法律责任。

  
  答:

  一、首先明白“建设某个项目就成立一个项目公司,项目完成后就把项目公司注销掉,以逃避相关法律责任”不会成为普遍现象,甚至几乎不可能出现。
  1. 从事房地产开发需要申请资质,新成立的企业首先申请一年期的暂定资质,到期前要申请核定专营资质的等级。除非不想在当地继续从事开发了,否则没有人会愿意随便注销项目公司。
  2. 房地产开发也是需要积累口碑、信用的,品牌开发商显然更容易取得销售优势(量与价两方面)。如果好不容易进驻一个城市,开一个项目就注销一个公司,是自绝于市场的做法。
  3. 这种操作方式是不划算的,成本与收益不成比例。一是保修责任实际是由施工单位等承担。二是申请资质和完全依法的清算注销是要耗费大量时间、精力、金钱成本的。同时,积累一个良好口碑从而在将来的销售上取得优势,效益远大于已完楼盘的一点保修责任。所以,我不觉得有开发商会宁可清算注销项目公司(还要提前退给施工单位质保金),来“逃避”本就已经转嫁给施工单位等的”保修责任”,更何况这个维修是否真的发生还是个未知数。如果某个楼盘的质量已经差到让开发商足够重视由此带来的侵权损害赔偿风险的地步,那恐怕已经不是民事领域内能解决的了。
    所以 ,如果有开发商注销了项目公司,我认为基本不可能是为了逃避保修责任。更多的可能是无意在当地经营,或者是经营出现了困难,要解决债务问题。

  二、关于施工单位、设计单位、监理单位等的产品质量责任。

   1.以上主体“共同承担”质量责任容易理解成连带责任,但实际上这些主体是“分别承担”各自责任的。按《建筑法》的规定,建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责;建筑施工企业对工程的施工质量负责;建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定,对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验,不合格的不得使用。各主体之间,并无连带责任的规定。

  2.《建筑法》80条(在建筑物的合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格受到损害的,有权向责任者要求赔偿。 ),实际适用起来相当复杂,尤其是在法定保修期以外。我国在这部分的立法和规范性文件很乱,概念众多且都缺乏明确定义。例如,“建筑物的合理使用寿命”的确定就很纠结,

  3.如果依据《建筑法》80条主张侵权责任,那么可能的主体还不仅仅是施工、设计、监理,还包括材料商甚至政府部门等等相关人,对工程质量问题负有过错的,都可能要承担侵权责任。因此,就工程质量的侵权责任,可以向施工企业,甚至设计、勘察、监理单位主张(注意只能是侵权之诉,不可能是违约之诉),前提是能够证明被告与侵害结果之间的因果关系。

 

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吴晓琳律师,广州资深律师,擅长股权、并购、刑事律师业务。从业十来年,专职办理各类民商、经济、刑事案件,业内口碑良好,积累了丰富的实务经验和广泛的人脉。
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